Des «taux forward» à géométrie variable

Les indicateurs le confirment: le temps des taux d’intérêt planchers est révolu. Si votre emprunt arrive bientôt à échéance, ou si vous comptez acquérir un bien immobilier dans un avenir proche, une option peut se révéler intéressante: la réservation de taux d’intérêt hypothécaire.

Il s’agit de déterminer à l’avance le pourcentage qui servira à rémunérer l’établissement prêteur, en pariant que les conditions que celui-ci vous propose aujourd’hui sont meilleur marché que celles qui auront cours demain. Reste que si cette opération, nommée «taux forward» dans le jargon financier, a un sens en période de hausse, tous les propriétaires ne sont pas logés à la même enseigne.

Notre enquête, menée sur six établissements financiers actifs en Suisse romande, montre une situation disparate. En règle générale, les établissements font payer à leurs clients le coût lié à la conclusion d’un taux forward. «Plus la date de réservation est éloignée, plus le coût est élevé», note Christian Jacot-Descombes, porte-parole de la Banque Cantonale Vaudoise (BCV). Pour cet établissement, la majoration se monte ainsi à 0,06 point de pour-cent pour un emprunt sur dix ans pour une réservation dans trois mois. Le client paie ainsi, pour toute la durée de son emprunt, un taux de 2,6%, au lieu des 2,54% normalement perçus lors de la rédaction de cet article.

Si les banques universelles (UBS, Credit Suisse) et cantonales (BCV, BCGe) que nous avons interrogées adoptent une politique de majoration pour toute réservation, certains acteurs se montrent généreux pour les opérations prenant effet à court terme. Postfinance ne demande ainsi pas de supplément pour des réservations effectuées moins de nonante-cinq jours calendaires à l’avance. Quant à la Banque Migros, elle pratique la gratuité pour les réservations effectuées jusqu’à sept mois à l’avance pour les hypothèques fixes d’une durée de deux à cinq ans, et jusqu’à trois mois à l’avance pour les prêts de plus longue durée. A titre comparatif, la majoration se monte à 0,3 point de pour-cent pour une réservation à douze mois.

Négocier… ou pas

Jusqu’à combien de mois à l’avance est-il possible de réserver un taux d’intérêt? Là encore, la variété est de mise. La BCGe, Credit Suisse et la Banque Migros proposent des réservations anticipées jusqu’à vingt-quatre mois. Postfinance, UBS et la BCV restreignent cette possibilité à douze mois.

Est-ce un mal? «Même si nous permettons à nos clients de procéder à une réservation deux ans à l’avance, c’est une solution que nous ne recommandons normalement pas. Il est impossible de savoir comment les taux d’intérêt vont évoluer. Plus l’échéance est lointaine, plus l’évolution des conditions de marché est incertaine», note Albert Steck, des relations publiques de la Banque Migros. Mieux vaut donc jouer la carte «forward» lorsqu’on ne paie aucun surcoût, ou du moins une majoration modeste.

Gardez à l’esprit que vous avez peut-être la possibilité de négocier. Si la Banque Migros, Postfinance ou la BCV pratiquent l’égalité de traitement quasi absolue vis-à-vis de leurs clients, les banques universelles adaptent volontiers leurs conditions. «L’analyse de risque est individuelle et dépend de la relation globale que la banque entretient avec son client», souligne Credit Suisse. Si vous êtes un «bon risque» aux yeux de votre banque, n’hésitez pas à en profiter.