De bonnes affaires sous conditions

Les indicateurs le confirment: les prix de l’immobilier ont enfin amorcé une tendance à la stabilité, voire à la baisse, dans les régions qui avaient connu les hausses les plus prononcées. Cette situation concerne tout particulièrement la Suisse romande. Selon une récente étude du cabinet Wüest & Partner, l’immobilier devrait baisser de 0,5 à 1,5% cette année. L’arc lémanique, qui a connu une grosse surchauffe, devrait faire encore mieux, avec une baisse attendue de 3% pour les maisons individuelles.

Le temps est-il venu, pour le locataire désireux d’investir dans la pierre, de franchir le pas? Les principaux signaux semblent au vert, à commencer par le coût historiquement bas des prêts hypothécaires. Mais le temps des bonnes affaires n’est pas forcément venu. En tout cas pas partout, et certainement pas pour tous les types de biens.

Prix désespérément élevés

Premier indicateur adverse: les prix de l’offre restent désespérément élevés, tant pour les objets en PPE que pour les maisons individuelles. «Actuellement, ils continuent à augmenter dans les régions où le niveau des prix est encore abordable, peut-être en raison de la pénurie d’objets sur le marché. Quant aux maisons individuelles, les prix élevés limitent le nombre d’acheteurs potentiels dans de nombreuses régions», souligne Hervé Froidevaux, associé chez Wüest & Partner.

Selon un indicateur construit par UBS pour vérifier la situation de la bulle immobilière en Suisse, les risques liés à l’investissement restent importants: la demande élevée pour l’immobilier résidentiel et la hausse des prix réels des logements en propriété forment encore un cocktail détonant. L’arc lémanique, en particulier, reste une région sous haute surveillance. Toutefois, les autres régions romandes devraient connaître un sort plus enviable en 2015.

Quel que soit le lieu de résidence, un nombre croissant de consommateurs se voient exclus de la possibilité de contracter un prêt. Les garde-fous mis en place par le législateur et les établissements bancaires pour limiter le risque de surendettement et la possibilité d’investir son 2e pilier dans l’achat de son domicile se révèlent parfois infranchissables, même avec la baisse des taux hypothécaires. «36% du revenu des ménages seraient nécessaires pour régler les intérêts et l’amortissement, et assurer l’entretien [du bien]. Cette valeur se situe au-dessus du seuil général d’admissibilité de 33,3%», explique ainsi un rapport de Credit Suisse sur le marché immobilier suisse pour 2015.

A considérer avant d’acheter

Vous avez fait vos calculs? Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves? Considérez les éléments que votre conseiller en prêt hypothécaire prendra lui-même en compte pour estimer la valeur intrinsèque du bien. Le prix au mètre carré, tout d’abord, doit être comparable à la valeur de référence de la commune ou du quartier où se trouve le bien. Mais une foule d’autres éléments entrent dans le calcul: qualité des finitions, degré de vétusté des installations de chauffage et des équipements sanitaires, proximité ou non d’un réseau de transports publics… Pour les PPE, veillez également à vérifier la situation du fonds de rénovation, car cet élément peut jouer dans la négociation lors de l’achat.

Gardez à l’esprit que la valeur réelle de votre bien réside dans sa valeur de revente. Acquérir un objet à prix fort et situé en bordure d’autoroute ou de zone industrielle n’est pas recommandé. «Lors de la dernière crise immobilière, dans les années 1990, ce sont ces produits qui sont restés majoritairement sur les bras de leurs anciens propriétaires, puis des établissements bancaires», rappelle un courtier souhaitant conserver l’anonymat. Investir et réfléchir vont plus que jamais de pair…

Prix et taux: l’évolution 2013-2015